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Saiba Como Conseguir Crédito e Financiar Sua Casa Pela Caixa

[TEMPO DE LEITURA: 3 MINUTOS]

Chegando a hora de decidir pela compra do seu apartamento e as dúvidas não param de surgir?

Conseguir o financiamento da sua sonhada casa pelo principal banco de crédito imobiliário do Brasil, a Caixa Econômica, é uma tarefa que ao passar dos anos vem ficando cada vez mais restrita.

O objetivo da Caixa é ser não apenas o banco do financiamento do apartamento, mas sim o primeiro banco da família.

Leia atentamente as 10 principais dúvidas que os nossos clientes fazem na nossa loja durante o atendimento e garanta o seu apartamento.

1) COMO FUNCIONA O MINHA CASA MINHA VIDA?

O Minha Casa Minha Vida é um programa do Governo Federal criado em 2009 que proporciona a famílias com renda de até R$ 7 mil a financiar casas ou apartamentos com subsídios e juros mais baixos.

É principalmente operado pela Caixa Econômica Federal, o banco responsável por avaliar o seu crédito e liberar o financiamento do seu apartamento.

As construtoras são responsáveis por construir casas e apartamentos dentro das condições que o programa exige, atendendo a todos os padrões de qualidade exigidos.

É dividido em quatro faixas, que se diferenciam pela renda familiar e pelo preço do imóvel.

Não existe renda mínima para participar do programa. Para você ter uma ideia, as parcelas da FAIXA 1 do programa começam em R$ 80,00 e podem chegar até R$ 270,00 mensais

  • FAIXA 1 – Renda até R$ 1.800. Esse tipo de imóvel você precisa fazer o cadastro na prefeitura e aguardar na fila para ser chamado, caso a prefeitura tenha obras contratadas. Os apartamentos não são vendidos, mas sim construídos e entregues pela Caixa a famílias cadastradas.
  • FAIXA 1,5 – Renda máxima de R$ 2.600. O subsídio nessa faixa começa em R$ 31 mil (para Região Metropolitana do Recife) para uma renda de R$ 1.200. Apartamentos precisam ser avaliados em até R$ 126.000.
  • FAIXA 2 – Renda de até R$ 4.000. O subsídio dessa faixa é de até R$ 29.000. Apartamentos ou casas de até R$ 180.000,00 (em Paulista-PE).
  • FAIXA 3 – Renda familiar entre R$ 4.000 e R$ 7.000. Não há subsídios nessa faixa. Apartamentos ou casas de até R$ 180.000,00 (em Paulista-PE).

2) COMO COMPRAR UMA CASA OU APARTAMENTO FINANCIADO PELO MINHA CASA MINHA VIDA?

Para você conseguir financiar uma casa ou um apartamento será necessário passar por uma avaliação da Caixa Econômica na qual será analisada a sua capacidade de pagamento mensal e se você está apto a contratar um financiamento.

A Caixa o considera apto a contratar um financiamento se você:

  • Não estiver com restrições cadastrais na praça;
  • Seu grau de endividamento for compatível com a parcela pretendida;
  • Não tiver histórico de crédito negativo com a própria Caixa;

Caso você atenda aos critérios acima, outros fatores serão analisados para identificar, por exemplo:

  • qual o subsídio máximo;
  • qual a taxa de juros;
  • valor máximo de financiamento que será liberado para você.

Fatores como: mais de um comprador, se for primeiro imóvel, baixo endividamento, mais de 3 anos trabalhados com carteira assinada, histórico de relacionamento com a Caixa, entre outros, irão sem dúvidas aumentar a sua capacidade de contratar um financiamento para a compra do seu apartamento.

3) O QUE É GRAU DE ENDIVIDAMENTO?

Acima eu falei da questão do nome estar sem restrições cadastrais (SPC/SERASA). Esses valores são dívidas vencidas. Mas a Caixa Econômica também quer saber mais sobre as suas dívidas a vencer.

O Banco Central do Brasil proíbe que os bancos comprometam mais de 30% da renda bruta do cliente com financiamentos e empréstimos. Ou seja, se a sua renda é R$ 3.000 mensais, apenas R$ 1.000,00 poderão ser utilizados pelos bancos para emprestar para você, seja através de empréstimos ou financiamentos.

A partir de janeiro de 2019 a Caixa Econômica passou utilizar as informações do SISBACEN identificar endividamento de clientes em outros bancos, muitas vezes chegando a negar o crédito. Entra para essa conta:

  • Prestações de veículos;
  • FIES;
  • Consignados;
  • Parcelamento de cartão de crédito (aquele feito quando não é possível pagar a fatura);
  • Prestações de imóveis;
  • Consórcios contemplados (com o bem já alienado);
  • Entre outros

No exemplo que eu dei, se sua margem máxima é de R$ 1000 (ou seja, 30% da renda), e no momento você está pagando uma parcela de um carro de R$ 500,00, então a sua prestação para novos negócios deverá estar condicionada a R$ 500,00.

Mas atenção, isso serve apenas para financiamentos ou empréstimos. Não entra nessa conta:

  • Despesas com aluguel;
  • Plano de saúde (mesmo que descontado em folha);
  • Consórcios não contemplados;
  • Faturas de cartão de crédito sem parcelamento;
  • Entre outros

Uma boa opção é você aprender a usar o simulador da Caixa para saber qual a parcela máxima que será liberada para a sua renda. Com a fórmula abaixo já é possível ter uma previsão:

Renda Bruta x 30% – Total de Prestações Com Financiamentos/Empréstimos = Parcela Máxima Liberada Pela Caixa.

Se você não souber o valor exato que você possui com dívidas a vencer, basta fazer o cadastro no site do Banco Central no programa chamado de Registrato.

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4) JÁ SOU CLIENTE CAIXA, ISSO AJUDA?

Ajuda muito. A Caixa pode usar até dois fatores para avaliar o seu crédito, portanto, quanto mais informações ela souber de você, mais segurança terá para emprestar e, naturalmente, mais vantagens você terá. São os seguintes fatores:

  • PONTUAÇÃO (Credit Score) – PARA TODOS:

Os bancos e instituições financeiras compartilham informações sobre seus clientes para melhorar a análise de crédito. Se você não é cliente Caixa, só será possível analisar seu histórico através dessa ótica.

Uma sugestão é você realizar um teste gratuito dentro do site do Serasa para saber qual o seu Score. Se a sua nota estiver abaixo de 400, as chances de seu financiamento não ser aprovado como você deseja são grandes.

Procure manter suas contas em dia e faça a adesão ao Cadastro Positivo para dar mais transparência ao seu histórico de crédito.

https://www.serasaconsumidor.com.br/score/

  • COMPORTAMENTO (Behavior) – APENAS PARA CLIENTES:

Quando você é cliente Caixa, o banco passa a ter muito mais informações sobre você, tais como: quantas vezes usou o cheque especial e pagou, qual o valor médio das suas despesas com cartão, quantos produtos Caixa você possui, qual a sua movimentação bancária mensal, entre outros..

Toda essa sua movimentação e esse seu relacionamento a Caixa serão fundamentais para você aumentar a sua nota no chamado MPC (Matriz de Pontuação de Clientes) usado pela Caixa para identificar quais perfis possuem mais chances de honrar compromissos.

Há casos que, por falta de informação, o crédito é simplesmente negado ao cliente. Se comprar uma casa ou apartamento está nos seus planos, aconselho fortemente você se dirigir a uma agência da Caixa e solicitar o pacote completo de relacionamento: conta corrente, cartão de crédito, cheque especial e, se possível, conta-salário.

5) COMO USAR O SIMULADOR DA CAIXA?

Para conseguir financiar seu apartamento pelo programa, sugiro você primeiro identificar qual a sua capacidade de pagamento.

Você pode fazer isso através do simulador da Caixa Econômica no site do próprio banco (http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet-web/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso).

Em quatro passos você irá informar seu cpf, sua idade,  tipo de imóvel (se novo ou usado), valor do imóvel, cidade do imóvel e renda bruta para descobrir as duas informações mais importantes:

  • Qual o valor da primeira prestação?
  • Qual o valor da entrada?

Recomendo que você faça no mínimo umas 10 simulações para imóveis de diferentes preços. Com essas informações, você poderá iniciar sua busca por apartamentos que caibam no seu bolso.

Lembre-se de um detalhe importante: Você pode usar o seu FGTS para reduzir o valor da entrada que aparece na simulação.

Caso esteja comprando um apartamento na planta, o valor da entrada restante (depois de deduzido o seu FGTS) poderá ser parcelado até a entrega das chaves (entrada, mensais e intercaladas).

Faça a seguinte tabelinha e comece a fazer as simulações:

Valor do imóvel | Primeira prestação | Valor da Entrada Total | Saldo FGTS | Valor de Entrada Deduzido o FGTS

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6) O QUE É CARTA DE CRÉDITO?

Depois que você identificou o imóvel adequado ao seu perfil, o próximo passo é conseguir a sua Carta De Crédito e saber como funciona.

Trata-se uma pré-aprovação do contrato de seu financiamento no qual serão apresentadas pela própria Caixa as condições para contratar um financiamento com você, tais como: qual a prestação máxima, qual o valor máximo de financiamento, taxa de juros, qual o prazo contratado, etc… Digamos que é uma simulação para valer e não custa um centavo sequer.

Ou seja, primeiro você simula no site e depois você leva a documentação para a Caixa.

Para isso você precisará apresentar a documentação que comprava as informações que você utilizou para simular seu financiamento e informar qual o imóvel que você deseja.

Com essa Carta de Crédito aprovada você pode apresentar em qualquer construtora e imobiliária que eles irão se encarregar de resolver o restante para você.

Mas não se preocupe em fazer isso sozinho, em geral a própria construtora ou imobiliária se encarrega de fazer todo o trâmite para ajudar você.

7) O QUE É PERGUNTADO NA ENTREVISTA DE FINANCIAMENTO DA CAIXA?

Não raro a sua carta de crédito precisa ser validada pelo Gerente da Agência na qual o seu financiamento será contratado.

Na verdade, o gerente não tem o poder de aprovar a sua carta, mas tem o poder de negá-la. Caso você seja chamado, pode ser por zelo do gerente ou porque a documentação apresentada não deixou claro qual o seu perfil.

8) O QUE É UMA APROVAÇÃO CONDICIONADA?

Quando a sua aprovação (Carta de Crédito) está condicionada significa que a parcela máxima liberada para você é menor do que a parcela pretendida.

Se a sua prestação é menor, e o prazo de financiamento já está no máximo, significa que você financiará menos, aumentando assim a entrada que você precisará pagar.

Ter uma aprovação condicionada é sem dúvidas melhor do que ser negada. Portanto, caso você tenha um valor para cobrir a diferença não financiada, acredito que esse seja o melhor a ser feito. Financiando menos você paga menos juros e sua parcela é menor também.

Mas, caso não caiba no seu bolso essa diferença, não desanime. Só há dois motivos para isso ter acontecido:

  • O seu grau de endividamento está muito elevado (ler item 3 deste post)
  • O seu comportamento ou pontuação de crédito foi insuficiente (ler item 4 deste post)

Nesse caso, só resta a você focar em elevar sua pontuação de crédito e / ou reduzir o seu grau de endividamento para tentar novamente uma aprovação.

9) QUAIS TAXAS DE ASSINATURA CONTRATO CAIXA?

Quando tudo está pronto para você assinar o seu contrato de financiamento com a Caixa, é importante você se preparar para as taxas cobradas no ato da assinatura do contrato, também conhecidas como “Taxas à Vista”.

Pelo normativo, está previsto para o banco cobrar até 2% do valor financiado em tarifas para assinatura do contrato. Não há nada de ilegal nessa operação, tendo em vista que toda uma operação precisou ser realizada para garantir que o contrato chegue até o ponto de contratação.

Em geral, essas taxas são negociadas pela construtora para que haja uma redução do valor a ser cobrado na assinatura do contrato.

Porém, a Caixa Econômica e qualquer outro banco, só considera o contrato realmente celebrado quando este é registrado no cartório de imóveis da cidade do imóvel.

A propriedade do imóvel somente será transmitida com o registro do título, nesse caso, do contrato de financiamento no cartório. Entre os documentos a serem apresentados, está a quitação do registro de transmissão de bens que a prefeitura cobra, chamado de ITBI.

Tanto a taxa de registro no cartório oferece, por lei, 50% de desconto para o primeiro imóvel. Por lei (artigo 490 do código civil), todas essas despesas ficarão a cargo do comprador. Consulte a construtora para saber se há alguma condição especial para ajuda no pagamento dessas despesas.

Já as prefeituras em geral oferecem desconto de 50% no ITBI para imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida.

A soma das duas despesas, já com o desconto, irão girar em torno de 3% do valor total do apartamento.

O contrato é registrado e devolvido na agência para, a partir deste momento, concretizar a compra do seu tão sonhado imóvel.

Você pode ler sobre essa e outras taxas nesse post que nós escrevemos.

10) O QUE ACONTECE DEPOIS DE ASSINAR O CONTRATO DA CAIXA?

Para imóveis comprados na planta, a partir deste momento a Caixa irá participar da obra e acompanhar prazo, custo e qualidade do empreendimento. Essa segurança oferecida é certeza de que o seu imóvel será entregue, tendo em vista que a obra está segurada contra atrasos e problemas de construção.

A partir desse momento, será também cobrado de você a Taxa de Evolução de Obras. De forma resumida, a Taxa de Evolução de Obras (ou seguro de obra, juros de obra, etc..) são os juros cobrados pela Caixa referente as parcelas que são liberadas para a construtora realizar a construção do seu imóvel.

Em contrapartida, a partir desse momento o saldo devedor da parcela de financiamento deixa de ser corrigido pela inflação (INCC), resultando em uma economia de até 50% para você.

Qual a Documentação Necessária?

A documentação abaixo é para você iniciar o processo mais importante do seu financiamento: a emissão da Carta de Crédito.

1-DOCUMENTAÇÃO PRINCIPAL

1- Identidade e CPF legível

– Cópia Simples;

2- Certidão de estado civil:

– Solteiros: Certidão de Nascimento

– Casados: Certidão de casamento

– Divorciados: Averbação do divórcio

3- Comprovante de residência mês corrente;

4- Comprovante de renda (último contra cheque)

5- Declaração de imposto de renda (se for o fizer);

6- Documentos de dependentes (para ter direito ao subsídio);

2-POSSUI RENDA INFORMAL?

1- 03 últimos extratos de conta corrente com limite de cheque especial (exceto Caixa)

2- 03 últimas faturas de cartão de crédito;

3- Última conta de água, luz, telefone, condomínio e/ou aluguel (contrato de locação), seguro de saúde, internet, telefone e principalmente fatura de cartão de crédito. Todas as despesas em seu nome que você possuir.

3-VAI USAR O FGTS?

1- Cópia da CTPS – Identificação, qualificação e contratos de trabalho;

2- Declaração de ocupação principal se município de trabalho difere da residência.

4-FICHA CADASTRAL DA CAIXA

1- Exija o preenchimento completo dela junto com o seu corretor.

2- Informe nela todas as contas bancárias que possui em outros bancos, limites e cheque especial. Não deixe de informar também seus bens quitados.

Escrevemos um post sobre esse assunto com mais detalhes.

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