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O que é Taxa de Evolução de Obra

COMO COMPRAR SEU PRIMEIRO APÊ

TEMPO DE LEITURA : 3 minutos

Uma das dúvidas mais comuns diz respeito ao que se trata a famosa “Taxa de Evolução de Obra” cobrada pela CAIXA ECONÔMICA em contratos de financiamento imobiliário de imóveis na planta.

Nesse post eu vou te explicar do se trata.

Nada melhor do que entender os detalhes, as razões e as vantagens dessa de outras despesas envolvidas no processo de compra do seu apê. 

Caso também queira aprender mais sobre os aspectos envolvidos em uma compra do seu apê na planta, escrevemos um post sobre o assunto e também elaboramos um eBook sobre o assunto.

VAMOS DO COMEÇO

Em geral, a parcela financiada do seu apê representa a maior fatia da compra do imóvel e é quitada somente quando você assina o contrato de financiamento com um banco.

De acordo com nossos clientes, 90% das propostas são assim:

  • 5% Sinal
  • 10% Mensais e Intercaladas
  • 85% Financiamento + Subsídio + FGTS

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Até aí tudo bem…

Você também concorda comigo que todas as parcelas são corrigidas pela inflação (correção monetária) até o dia da quitação?

Pensa comigo..

  • Se a principal parcela da compra do seu apê é o saldo financiado…
  • … e este saldo é corrigido pela inflação até a quitação…
  • Então, quanto mais cedo você quitar ele, menor inflação você paga, correto?

Para você ter ideia, se você pretende financiar R$ 130 mil e optar por comprar um apartamento que o financiamento só é liberado quando a obra estiver pronta, considerando uma inflação história de 7% a.a. em uma obra de 12 meses, esse valor vai sofrer uma correção de R$ 9 mil reais correção monetária.

O detalhe é que, em geral, você só percebe isso quando já estiver perto da mudança.

Em resumo, seja qual for a construtora e o imóvel que estiver comprando, caso financie uma parte do valor da compra, o financiamento só será possível: 

  • durante (em geral no começo) a obra;
  • depois da obra pronta;

Se você contrata o financiamento com a obra pronta, o banco libera para a construtora o valor integral de uma só vez e, naturalmente, a partir de então você passa a pagar mensalmente aquelas prestações que você aprovou na simulação, correto?

Mas… e se a obra estiver em andamento? Aquele dinheiro não vai ser liberado para a construtora porque a obra não está pronta… também não faz sentido você pagar a prestação cheia porque não foi liberado tudo.

FIQUE LIVRE DA CORREÇÃO MONETÁRIA

A única forma de você se livrar da correção monetária sobre o saldo a ser financiado, é assinando seu contrato de financiamento no começo da obra.

Por essa razão, quando você contrata seu financiamento durante a construção, esse valor é liberado para a construtora proporcionalmente a evolução da obra.

Em contrapartida, deixa de existir a correção monetária sobre o seu saldo devedor, visto que você já “quitou” aquela parcela e a responsabilidade de receber passa a ser da construtora (ou seja, corra com a obra!).

Durante a construção, será cobrado de você o juros que você contratou, além de outras taxas, sobre as parcelas que vão sendo liberadas para a construtora.

Começa em um valor bem reduzido e vai aumentando até alcançar aproximadamente o valor da parcela mensal que você contratou, ou seja, quando a obra termina e você recebe as chaves.

É justamente essa cobrança durante a obra que é chamada de JUROS DE EVOLUÇÃO DE OBRAS.

Você pode estar se perguntando o que é mais barato.. 

  • Correção Monetária (Inflação)
  • Taxa de Evolução de Obra (Juros)

É importante saber que Inflação e Juros andam sempre quase juntos. Na verdade, o nível da taxa de juros é usada pelo governo para controlar inflação. Quando a inflação sobe, a taxa de juros sobe.

Logo, os valores são praticamente os mesmos. Hoje (08/10/2018) a inflação está na casa de 5% a.a. e a taxa de juros 6,25% a.a.

O que acontece é o seguinte..

Se você contratar na planta, você paga juros sobre os valores liberados.

Se você deixar para contratar quando a obra estiver pronta, o saldo devedor é corrigido pela inflação até a quitação.

MAIS VANTAJOSO FINANCEIRAMENTE

Sai muito mais em conta pagar uma taxa sobre um valor crescente durante a obra (o valor liberado para a construção) do que uma taxa muito parecida sobre um valor fixo durante toda a obra (o saldo financiado aguardando você assinar com o banco)

Quando você assina o contrato de financiamento com o banco ainda durante a construção, a construtora deixa de corrigir inflação do saldo devedor de você em troca dos juros de evolução de obra.

Caso a construtora pagasse os juros, seu saldo devedor seria naturalmente corrigido pela inflação até a quitação.

Veja abaixo 10 perguntas e respostas para tirar todas as suas dúvidas.

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1) QUAL A VANTAGEM DE PAGAR ESSE JUROS DE EVOLUÇÃO?

  • Não há correção monetária da parcela financiada depois de contratado;
  • Não há risco de desenquadramento do Minha Casa Minha Vida durante a obra (é comum quando o imóvel valoriza durante a construção);
  • A obra é segurada pelo banco, ou seja, a entrega é garantida.
  • A construtora só recebe o que fez. Ou seja, se não aplicou na obra, não recebe.
  • O banco acompanha a obra para você todo mês;
  • É garantida a compra do seu apartamento;
  • A parcela mensal é conhecida desde o início;
  • Não há risco de a obra não ser entregue;
  • Somente construtoras muito bem avaliadas pela CAIXA estão habilitadas a operar nessa modalidade;

2) A CONSTRUTORA FINANCIA A OBRA E EU ESTOU PAGANDO OS JUROS?

Não. Na verdade seu financiamento está sendo liberado a medida que a obra avança.

Quando seu saldo financiado é contratado com o banco este valor será liberado à construtora a medida que a obra avançar, por isso é também cobrado de forma proporcional.

Por esse motivo, também deixa de ocorrer a correção pelo INCC do seu saldo devedor.

Isso é mais segurança para você, pois nesse momento tem certeza que a construtora só receberá pelo o que for executado.

Quando existe um financiamento para a construtora executar a obra, os juros são cobrados da construtora e o cliente arca com a correção pela inflação do saldo não financiado.

3) MAS EU DEVO ASSINAR O CONTRATO DE FINANCIAMENTO DURANTE A CONSTRUÇÃO?

O contrato de compra e venda com a construtora prevê uma data fixa para a assinatura do contrato de financiamento com o Banco.

Portanto, caso o comprador não esteja habilitado, estará inadimplente com a construtora.

Em outras modalidades de aquisição de imóveis na planta nas quais não é cobrada a TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS, o saldo financiado é corrigido mensalmente de maneira acumulada pelo INCC.

Ou seja, em uma obra de 2 anos de duração sua parcela será corrigida pela soma da inflação de 24 meses, o que historicamente representa um aumento de 15%.

4) A PARTIR DE QUANDO SERÁ COBRADO?

Passa a ser cobrado no mês seguinte à assinatura do contrato com a CAIXA.

5) ATÉ QUANDO SERÁ COBRADO?

A cobrança deixará de ser efetuada quando a engenharia da CAIXA realizar a última medição de 100% da obra, junto com o Habite-se da prefeitura e a certidão negativa de débitos previdenciários, limitado sempre ao prazo estipulado em seu contrato de financiamento com o banco.

6) QUAL A FÓRMULA QUE COMPÕEM ESSA PARCELA?

Calculada em função do saldo devedor, composto pelas parcelas do financiamento liberadas mensalmente, mediante aplicação da taxa de juros definida para o contrato sobre o referido saldo devedor atualizado, no dia do aniversário do contrato, conforme fórmula abaixo:

JUROS = (SD + AM) X i/1200, sendo:

SD = saldo devedor;

AM = valor referente à atualização monetária do saldo devedor;

i = taxa de juros anual nominal definida para o contrato.

7) COMO SERÁ COBRADA?

Neste período, o débito é efetuado automaticamente em conta de sua titularidade, na data do seu vencimento, independentemente de qualquer aviso ou notificação pela CAIXA.

Lembre-se: Mantenha saldo na conta na data prevista para pagamento do encargo

Durante a fase de obra, você recebe o aviso/boleto postado pelo correio, o qual chamamos de DEMONSTRATIVO PARA ACOMPANHAMENTO, SEM o código de barras e COM a mensagem “Sr. Caixa: Recibo de prestação com débito automático. Favor não receber “.

Durante a fase de obra, se você NÃO RECEBER o aviso/boleto postado pelo correio e for emitir nova via pelo SITE, este boleto SAIRÁ com o código de barras e com a mensagem “Recibo de prestação com débito automático, pagar apenas se o débito não ocorrer”.

8 ) O QUE OCORRE CASO ESSA PARCELA NÃO SEJA PAGA?

Há a automática inscrição no cadastro negativo do comprador pela construtora e a consequente não entrega das chaves ao morador.

9) DO QUE É COMPOSTA ESSA PARCELA?

Os encargos são compostos por:

  • Juros e atualização monetária;
  • Taxa de Administração, se devida;
  • Seguro Morte e Invalidez Permanente (MIP) para financiamento no SBPE e FGTS;
  • Seguro Danos Físicos no Imóvel (DFI) ;
  • Comissão Pecuniária FGHab para financiamentos no FGTS/ PMCMV.

10- COMO CONSULTAR O VALOR DO ENCARGO DURANTE O PERÍODO DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL?

Você pode consultar o valor do encargo por meio do Internet Banking CAIXA (IBC) ou Autoatendimento CAIXA mediante consulta ao extrato da sua conta, opção Lançamentos Futuros.

Assista a esse vídeo

É isso mesmo. Nem  parece Minha Casa Minha Vida, mas é sim.

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