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Conheça as Despesas na Compra do Seu Apê Financiado Pela Caixa

TEMPO DE LEITURA: 2 minutos

Aprender a calcular todos os desembolsos que você terá durante a compra do seu apartamento, além dos valores pagos para a construtora, é uma decisão importantíssima e muito esquecida pela maiorias dos pretendentes a comprar um imóvel. Escrevi esse texto para explicar com toda a clareza possível todas as despesas envolvidas no processo da compra do seu apartamento.

Como nós da Tenório Simões Construtora oferecemos praticamente todas as unidades no modelo de contratação do financiamento ainda na planta, este artigo é mais direcionado para essa modalidade, mas com certeza vai te ajudar em qualquer que seja o seu formato de compra.

É HORA DE FAZER CONTAS

É muito comum que essa parte seja esquecida, seja por falta de conhecimento ou por alguma letra miúda do contrato. Não é raro receber clientes que durante a pesquisa, visitando outros estandes, chegam na nossa loja, recebem o atendimento adequado e falam “ah, ninguém falou isso para a gente na imobiliária xpto”.

A gente prefere explicar tudo bem detalhado para não haver surpresas para ninguém, não é verdade?

Então todas as despesas que você poderá ter estão relacionadas abaixo, desde a assinatura do contrato de compra e venda com a construtora até a entrega das chaves.

Então vamos lá…

Nomes como ITBI, IPTU, taxa de condomínio, taxa de evolução de obras… você já deve ter ouvido falar. Pois bem, essas são apenas algumas das despesas que você terá além dos valores pagos a construtora, provavelmente até receber as chaves.

Todas as despesas se dividem em quatro grupos

TARIFAS – São despesas que envolvem uma contraprestação. Ou seja, você paga e recebe algo, ex.: Registro do cartório, Taxas à vista da Caixa, Taxa de Condomínio etc..

IMPOSTOS – Despesas que você paga sem ser retribuído diretamente, ex.: ITBI e IPTU para a prefeitura, etc..

JUROS – Despesas referentes a uma operação financeira realizada, ex.: Taxa de evolução de obras

CORREÇÃO MONETÁRIA – Não é uma despesa, trata-se de um equilíbrio financeiro. Tendo em vista que o parcelamento é muito extenso e todos os custos são corrigidos pela inflação, inclusive o seu salário, é natural que o contrato preveja um ajuste temporal nos valores a serem pagos. Tudo dentro da inflação, ex.: Ajustes do seu saldo devedor pelo INCC.

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A soma de todos esses valores pode variar de acordo com vários fatores e compreendê-los é uma excelente forma de não sentir que está pagando algo que não devia ou, por que não, evitar pagar algo que não é devido.

Em uma estimativa conversadora, a soma desses valores pode chegar a até 15% do valor de compra do apartamento. Já em uma estimativa otimista, eu diria que no mínimo 5% do valor do imóvel. Porém, alguns fatores irão influenciar, tais como:

  • Se estiver comprando o primeiro imóvel da família, você tem por lei desconto de 50% nas taxas do cartório (ou taxas de RGI – Registro Geral de Imóveis);
  • Quanto mais curta a obra, menos taxa de evolução de obras você paga;
  • Os juros que você contratou vão definir quanto será a sua parcela mensal de taxa de evolução de obra.
  • O tipo de financiamento que você contratou, se FGTS ou SBPE, é determinante na definição das Taxas á Vista;
  • Algumas prefeituras dão desconto de 50% nas despesas com ITBI para contratos do Minha Casa Minha Vida;
  • Também há casos de prefeituras que dão desconto no ITBI se você recolher o imposto em um prazo determinado após a assinatura do contrato de compra e venda com a construtora;
  • O Índice Nacional da Custos da Construção (INCC) influencia a correção do saldo devedor, portanto, saber a inflação atual país ajuda a compreensão ;
  • Até mesmo descontos concedidos pela construtora podem ajudar no pagamento das taxas

DESPESAS REFERENTES AO PROCESSO DE COMPRA

Abaixo relacionei todos desembolsos além do preço acordado na compra do imóvel que você provavelmente precisará se programar.

Despesas de abertura de conta: São necessárias para você iniciar o relacionamento na Caixa Econômica e garantir seu financiamento com as melhores taxas. Recomendo fazer o pacote completo: Conta corrente, cartão de crédito, cheque especial, conta-salário e , de preferência, contrate um seguro de R$ 15 reais por mês. Vá por mim, isso conta na sua Matriz de Pontuação de Clientes. Em tempos de recursos escassos, é natural que o banco priorize seus clientes para reduzir o risco de inadimplência.

Taxas à vista da caixa: São cobradas pelo banco e costumam serem pagas no dia da assinatura do contrato de financiamento. Imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida essas tarifas variam entre R$ 500 e R$ 1000. Mas a rigor a taxas varia de acordo com a modalidade contratada e podem chegar até 1,5% do valor do financiamento.

Taxa de evolução de obra: Trata-se de uma despesa exclusiva de contratações de financiamento ainda na planta e são extremamente vantajosas, não só em termos financeiros como em segurança. A principal vantagem é a interrupção da correção monetária da parcela do financiamento. Escrevemos um post sobre esse assunto com mais detalhes aqui.

ITBI: É o imposto de transmissão cobrado pela Prefeitura. A rigor, gira em torno de 3% do valor do imóvel, variando conforme o município. Por lei, o município concede um desconto de 50% sobre o valor do financiamento, mas não sobre o valor total da compra. Exemplo: Você comprou um apartamento de R$ 180.000, dentro do Minha Casa Minha Vida, mas só financiou R$ 150.000. Então o valor será: R$ 150.000 x 3% = R$ 4.500 / 2 = R$ 2.250.

Registro do imóvel: Com o ITBI pago, o cartório de imóveis dá início a transmissão da propriedade de fato, pois é nesse momento que o imóvel passa a ser seu “de papel passado”. Em geral, envolver um despachante pode ser fundamental para o processo ser concluído mais rápido e você receber suas chaves. É cobrado uma taxa sobre o valor financiado e outra taxa sobre o valor da compra e venda. O cartório entende que são dois atos: um é a compra em si do imóvel e o outro é a averbação do seu financiamento, visto que o imóvel ainda está alienado ao banco. Gira em torno de 4% do valor do imóvel, podendo ser reduzido a metade se o imóvel for o primeiro da família.

Clique aqui e veja a tabela de custas dos cartórios de Pernambuco

INCC: É uma correção monetária sobre as parcelas a vencer do fluxo de pagamentos que você fez e traz segurança ao negócio. Como uma obra dura mais de um ano, a empresa passa por ajustes na folha de pagamento, aumentos nos preços de cimento e derivados, entre outros. Por outro lado, em geral todos os salários e rendimentos são corrigidos também pela inflação. A correção monetária entra para manter o equilíbrio do negócio.

Taxa de condomínio: Embora seja uma taxa estritamente relacionada a conclusão da obra, pode não coincidir com a sua entrega das chaves, seja por questões de inadimplência com a construtora, seja por alguma questão pessoal. Portanto, é interessante que você programe esse valor no seu fluxo.

Iptu e bombeiros: Seguindo a mesma linha da taxa de condomínio, essas duas são despesas anuais que passam a ser cobradas do morador a partir da emissão da taxa de habite-se, em virtude de imóvel já estar em seu nome. Não são taxas altas, mas é sempre recomendado estar prevenido.

Taxas de Averbação do Habite-se: Há casos em que a construtora cobra dos clientes as despesas para averbar na matrícula do imóvel que a obra foi concluída. Em geral, é uma despesa não que não ultrapassa R$ 500.

COMO COMPRAR SEU PRIMEIRO APÊ

 

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Caso esse seja o seu primeiro contato com o assunto, é natural haver dúvidas. Muitas dúvidas. Por essa razão, reunimos as dúvidas mais comuns de clientes em nosso estande de vendas.

“DE QUEM É A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS DA PREFEITURA E CARTÓRIO?”

Embora muitas empresas costumam assumir em forma de bônus ao cliente uma parte das despesas com ITBI e RGI (Registro de Geral de Imóveis), é bom lembrar o artigo 490 do código civil:

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Ou seja, conceder esse desconto das despesas de escritura e registro é um bônus opcional que a empresa pode fornecer. Portanto, consulte a construtora para saber como será essa forma de pagamento.

“O PAGAMENTO DAS TAXAS DO CARTÓRIO É SOMENTE PARA QUANDO O IMÓVEL ESTIVER PRONTO?”

Na verdade, a necessidade de registrar o contrato em cartório é um pré-requisito para você concretizar o financiamento. Afinal, a propriedade somente será concretizada quando efetuado o registro da escritura no cartório de imóveis.

Se você estiver comprando um imóvel pronto, as taxas devem ser pagas somente após a emissão do habite-se. Porém, na modalidade de contratação do financiamento de imóvel ainda na planta, as taxas deverão ser pagas logo após a assinatura do contrato.

“NÃO SOU OBRIGADO A PAGAR TAXA A VISTA!”

A taxa à vista é prevista em normativo pela Caixa Econômica e pode, sim, portanto inviabilizar a sua contratação. As taxas envolvidas na contratação podem ser, inclusive, fator para você conseguir as melhores taxas no banco, tendo em vista que parte do pagamento pode estar relacionado a tarifas de relacionamento com a Caixa.

“POR QUE PAGAR A TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS?”

A Taxa de Evolução de Obras está presente nos modelos de contratação de financiamentos ainda na planta e é extremamente vantajoso. É um modelo muito comum no Minha Casa Minha Vida, vem ganhando força em imóveis de médio e alto padrão e sem nenhuma ilegalidade. Nesse post escrevemos com detalhes.

A principal vantagem para o cliente é que quando a contratação é realizada, a construtora interrompe a correção monetária do saldo referente ao financiamento, entre várias outras que escrevemos neste outro post.

“E VALE A PENA PAGAR ESSA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRAS?”

Ainda não leu o post que fizemos exclusivamente sobre esse tema? Não esquece de dar uma lida clicando aqui. Mas, enquanto isso, montei uma tabelinha para ajudar você a entender essa conta. Em conta bem simples para você entender, fizemos a tabela abaixo:

Historicamente pagar juros sobre o saldo liberado mensalmente para a construção da obra pode ser até 50% mais barato (e mais seguro) do que pagar correção monetária sobre o saldo devedor do financiamento durante toda a obra até sair seu financiamento. Fizemos a conta para você na tabela abaixo:

Espero que tenhamos ajudado e não deixa de curtir o nosso Instagram para acompanhar nossas novidades.

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