aprenda a usar o simulador da caixa

Simulador Caixa Para Minha Casa Minha Vida

Apesar de simples, para quem busca um apartamento pelo Minha Casa Minha Vida é importante saber usar o simulador do site do simulador da Caixa Econômica.

Sair preenchendo os seus dados sem antes ler um guia rápido como esse poderá causar algum entendimento errado sobre seu financiamento.

Um dado inserido errado pode fazer você acreditar que uma simulação bem diferente daquele que realmente tem direito.

Vou elencar alguns erros bem comuns no preenchimento

  • Preencher os dados de avaliação do imóvel incorreto,
  • Não considerar a idade do participante mais velho,
  • Não entender qual a tabela de amortização adequada,
  • Esquecer de calcular e mencionar a parcela máxima que a sua renda comporta,
  • Não testar diferentes possibilidades de juntar renda
  • Entre outras..

Meu objetivo é fazer você entender como evitar esses erros e saber com mais precisão a simulação exata que a Caixa irá liberar para o seu financiamento.

Como você já sabe, ter uma expectativa de quanto será financiado e o subsídio é fundamental para descobrir qual será a entrada necessária.

simulador caixa

Conhecendo o Simulador Caixa Agora

Essa simulação é apenas uma prévia. A efetivação do que você encontra no simulador da caixa (financiamento, subsídio, prestação, entrada) somente será concretizada quando você apresentar em uma imobiliária ou construtora a documentação que comprove tudo aquilo que foi informado. 

Conseguir os valores da simulação é o que chamamos de aprovação da sua carta de crédito. Você pode saber mais esse conceito em outro post que fizemos.

Com essa informação você vai compreender exatamente como ficará a proposta de compra do seu apartamento e, portanto, já poderá começar a se planejar financeiramente para tomar essa decisão tão importante.

Acessando o simulador da Caixa

Para começar, recomendo que abra em outra janela o simulador da Caixa clicando aqui neste link e durante a leitura, vá seguindo os passos que eu for explicando.

Clique aqui para abrir o simulador da caixa.

Lembrando que os passos seguintes se aplicam apenas a financiamento habitacional de pessoa física para imóveis novos, portanto não serão tratados aqui outras modalidades de financiamento.

PRIMEIRA ETAPA – Dados iniciais

casal lendo e analisando simulação caixa
casal lendo

Agora basta você informar qual seu objetivo com o financiamento e preencher alguns dados para que seja feito o enquadramento dos benefícios e taxas.

dados iniciais para o simulador da caixa

“ESTE FINANCIAMENTO É PARA UMA PESSOA”

Selecione “Física”

“QUAL TIPO DE FINANCIAMENTO VOCÊ DESEJA?”

Marque Residencial

“EM QUAL DESTAS CATEGORIAS O IMÓVEL SE ENQUADRA?”

Imóvel Novo

“VALOR APROXIMADO DO IMÓVEL?”

Aqui você precisa informar a avaliação do imóvel.  Em geral, o preço de avaliação e o preço de venda são os mesmos.

Essa informação é fundamental visto que o seu financiamento será limitado a 80% do valor informado neste campo. Consulte a construtora ou a imobiliária e preencha corretamente.

“EM QUAL CIDADE ESTÁ LOCALIZADO O IMÓVEL?”

Marque a cidade em que o imóvel se localizada. Lembrando que para participar somente poderá usar o FGTS caso trabalhe no município onde pretende comprar o imóvel, em município limítrofe ou integrante da mesma região metropolitana, ou, ainda, ali morar há mais de um ano.

Para mais informações sobre requisitos legais de uso do FGTS você pode acessar o Guia do FGTS

“POSSUO IMÓVEL NESTA CIDADE”

Informe se possui imóvel na cidade onde pretende comprar seu apartamento.

Caso possua imóvel, não participará mais do programa do Governo, dessa forma não será possível ter acesso as taxas de juros reduzidas nem tampouco ao subsídio do governo federal.

Na hora da aprovação, será solicitado sua Declaração de Imposto de Renda, uma certidão do cartório de imóveis além de consultar ao Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT).

SEGUNDA ETAPA – Seus dados

casal preenchendo simulaçaõ

Alguns dados pessoais serão solicitados para mais uma vez realizar um segundo enquadramento do seu perfil. Caso seja casado(a) , preste bem atenção ao preenchimento correto das perguntas.

como utilizar simulador caixa

“QUAL É O SEU CPF”

Lembre-se que tanto o seu CPF quanto o do seu cônjuge precisam estar com o CPF em situação regular. Na simulação, você informará apenas um deles. Não deixe de fazer uma consulta ao seu CPF neste site da Receita Federal para ver a situação.

“QUAL É O NÚMERO DO SEU TELEFONE CELULAR?”

Fique a vontade se deseja colocar seu telefone. Nunca recebi mensagens nem oferta de produtos.

“RENDA BRUTA FAMILIAR MENSAL”

Dado fundamental para uma correta simulação. Caso você seja casado(a) você precisará informar a soma da sua renda com a do seu cônjuge. Porém, caso possua alguma renda informal, sugiro primeiramente simular com a renda formal de ambos. É bom sempre lembrar que, em caso de renda informal, você precisará apresentar os comprovantes necessários.

“DATA DE NASCIMENTO DO COMPRADOR”

Neste campo é fundamental inserir a data do participante mais velho, em caso de você ser casado(a). Ex.: Maria é de 1970 e João é de 1965. Deverá ser preenchida com o aniversário de João visto que a Caixa irá determinar o prazo de financiamento em função do mais velho(a), pois a soma da idade mais financiamento não poderão ultrapassar 80 anos e seis meses.

É muito comum ouvir um cliente pretendendo juntar renda com o pai ou a mãe, porém, em função da idade, pode ter o prazo de financiamento reduzido.

Ou seja, significa que o seu prazo de financiamento será menor do que 360 meses, aumentando assim a entrada e a parcela de financiamento no simulador da Caixa.

DEMAIS OPÇÕES

“ACEITO RECEBER SMS”

Fique a vontade em selecionar esse campo.

“POSSUO 3 ANOS DE TRABALHO SOB REGIME DO FGTS, SOMANDO TODOS OS PERÍODOS TRABALHADOS.”

Em toda a sua carreira profissional, você soma mais de três anos trabalhando de carteira assinada com recolhimento de FGTS, seja consecutivo ou não? Caso seja positivo, você terá um redutor na taxa de juros da ordem de 0,5%

“JÁ FUI BENEFICIADO, OU O IMÓVEL OBJETO DO FINANCIAMENTO, COM SUBSÍDIO CONCEDIDO PELO FGTS/UNIÃO?”

Entre tantos programas já criados pelo governo, preencha a data do benefício quando você o recebeu. Caso preencha e na tela seguinte não apareça subsídio algum, é porque provavelmente não terá mais direito.

“MAIS DE UM COMPRADOR OU DEPENDENTE?”

Selecione essa marca caso haja mais de um comprador no contrato (se casado, essa opção é obrigatória). Caso deseje juntar renda, todas os efeitos de um casamento serão aplicados também para a sua situação, sobretudo na obrigação de juntar renda, etc..

Caso não seja casado(a) e possua um filho(a) menor de idade ou outros tipos de dependentes, selecione essa opção. Para efeito de comprovação de dependente, serão solicitados certidão de nascimento, Declaração da faculdade (dependente entre 22 e 24 anos), Decisão judicial de concessão de guarda ou decisão judicial que tenha nomeado o proponente tutor/curador

TERCEIRA ETAPA – Opções

casal feliz com simulação caixa

Quanto maior o relacionamento com a Caixa, mais em conta será a parcela do seu financiamento.

Nesse momento irão aparecer opções com diferentes níveis de relacionamento com a Caixa, que tais como conta corrente, cartão, conta salário, etc.. Pode ser que surja mais de uma opção para você, sendo a primeira sempre a mais “seca”, sem qualquer redução de taxa porque considera um relacionamento mínimo com o banco.

Prossiga selecionando a primeira opção, anote o que simulação informa encontrados na etapa seguinte e depois volte aqui, clique em outra opção e compare os valores encontrados. Lembre que a Caixa Econômica não quer você apenas com o crédito habitacional. Eles querem, com razão, um cliente com todo o pacote de relacionamento. 

Virar cliente do Banco hoje é fundamental para conseguir as melhores condições. Você pode aqui descobrir onde existe uma agência mais perto de você.

QUARTA ETAPA – Resultados

casal-resultado-simulacao

ATENÇÃO: Antes de você analisar os números que apareceram, é necessário fazer alguns rápidos ajustes ainda. Calma, continua lendo para entender do que se trata.

descubra os valores encontrados no simulador da caixa

“VALOR DO IMÓVEL”

Informado na segunda etapa.

“PRAZO MÁXIMO”

Caso não esteja escrito 360 meses, provavelmente a idade do comprador mais velho influenciou na redução do prazo. Considere simular sem a renda dele, caso seja possível (ex.: você simulou com a sua renda e a da sua mãe, tente agora simular somente com a sua)

“COTA MÁXIMA DE FINANCIAMENTO”

Em geral aparece 80% ou, há alguns anos, 90% também. Isso varia em função da tabela de amortização (vou explicar adiante). Caso tenha marcado imóvel usado, esse percentual varia entre 50% e 70% a depender da disposição do banco em financiar apartamentos usados.

“SUBSÍDIO”

O que aparece para você aqui pode variar bastante, visto que a subvenção na qual tem direito varia em função da renda, sendo R$ 0,00 a partir da renda de R$ 4.000,00.

Esse subsídio varia nacionalmente e leva em consideração basicamente se é o seu primeiro imóvel, sua renda e se você é um comprador único ou mais de um comprador/dependente. O comprador único recebe menos subsídio.

Caso você faça um teste e simule com uma renda menor que a sua, só para ver como altera o seu subsídio, lembre de também comparar o financiamento. Quanto menor a renda, maior o subsídio e mas também menor o financiamento.

“VALOR DA ENTRADA”

Leva em consideração o preço do imóvel informado que, como eu disse acima.

“PRAZO DESEJÁVEL”

Perceba que é possível ALTERAR essa informação. Ou seja, você pode simular qual seria sua parcela em um prazo menor de pagamento (10.. 15 anos..), transformando sempre em meses. Normalmente, não mexo aqui.

“VALOR DO FINANCIAMENTO”

Deixa para você ver depois dos ajustes necessários. Logo mais eu volto a falar nele.

“SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO”

Por lei, a Caixa vai te oferecer dois sistemas de amortização, que é basicamente como se quita o financiamento, seja uma prestação fixa todo mês ou decrescente.

Aqui tem uma curiosidade: para você conseguir pagar a Caixa uma prestação fixa todo mês, significa que a amortização, abatido do financiamento, é variável ao longo do tempo, pois se adapta ao seu saldo devedor para conseguir te entregar uma parcela fixa.

Essa é a chamada tabela PRICE, a mais usada no simulador da Caixa por ser a opção que aumentar o seu financiamento.

Já aquela parcela decrescente é o contrário. Para conseguir pagar uma prestação que vai reduzindo ao longo do tempo, é necessário uma amortização constante que passa a ter um peso maior ao longo do tempo, reduzindo os juros. Esse é o Sistema de Amortização Constante, mais conhecido como SAC.

A partir de uma renda familiar na faixa de R$ 4.000 mensais, o financiado na SAC ou na PRICE são bem parecidos.

“PRESTAÇÃO MÁXIMA DESEJADA”

Esta é uma novidade do simulador da Caixa e é bem interessante e bom você entender bem para conseguir usá-la. Não se trata apenas de uma parcela máxima por mês. É um pouco mais do que isso.

Por determinação do Banco Central, os bancos não podem comprometer mais do que 30% da renda familiar do seu cliente com empréstimos, logo, o banco precisa saber (e descobre) todos os outros financiamentos/empréstimos/consignados que você possui a fim de identificar quanto da sua renda ainda está “livre”.

Exemplo: Renato e Silvia são casados e possuem renda familiar de R$ 2.500, porém Renato paga uma prestação de R$ 300,00 na moto dele. Pela regra do Banco Central, no máximo 30% da renda será destinada a novos financiamentos / empréstimos, ou seja, uma parcela máxima de R$ 750,00. Porém, tendo em vista que hoje Renato possui um compromisso mensal de R$ 300,00, ao fazer a simulação será necessário informar R$ 450,00.

QUINTA ETAPA – Ajustes

Essa é a última análise antes de você começar a anotar tudo o que a simulação da caixa vai te passar.

Sem sair dessa página, você vai ver um botão escrito “Alterar” ao lado de algumas informações.

Clica nele.

Vai aparecer o quadro abaixo.

ajustes do simulador da caixa

“VALOR DE ENTRADA”

Sempre que você voltar a esse quadro, sugiro zerar a entrada. Eu não deixar zerado esse quadro apenas quando em casos excepcionais.

Por exemplo quando o cliente possui uma entrada ou um saldo de FGTS que seja maior do que toda o saldo não financiado e ainda seja necessário reduzir o máximo de financiamento liberado.

Ex.: Mauro quer comprar um apartamento de R$ 130.000. Será financiado para ele no máximo 80%, ou seja, R$ 104.000, ficando uma diferença de R$ 26.000.

Supondo que não tem direito ao subsídio (para facilitar a conta), possui ainda um saldo de R$ 30.000 de FGTS e pretende usá-lo.

Nesses casos, vale a pena você inserir os R$ 30.000 nesse campo para que apareça apenas a diferença a ser financiada, ou seja, menos do que R$ 104.000 (que seria o máximo permitido para a conta dele).

“PRAZO DESEJÁVEL”

Se desejar pagar seu financiamento em menos de 360 meses, informe lá seu prazo. Caso contrário, não precisa mexer, mantenha os 360 meses.

“SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO”

Como citado no item anterior, para renda familiar abaixo de R$ 4.000 recomendo usar a TR TP (Tabela Price). Faça o teste, jogue a TR SAC (Tabela SAC) e compare.

“PRESTAÇÃO MÁXIMA DESEJADA”

Como falei acima, você precisa informar 30% de toda a sua renda familiar e comprová-la, reduzido todas as prestações de empréstimos, financiamentos, consignados, etc..

Se você quiser ser ainda mais conservador , eu sugiro aplicar no lugar de 30%, aplicar 25%, visto que é muito comum a Caixa condicionar a sua prestação a um valor limitado por ela.

Isso acontece em geral por variações na política de crédito, no cenário nacional, etc.. Quando aumenta a inadimplência, aumenta o rigor de análise do banco.

Deixe em branco se ainda não tem certeza do valor.

Agora só clicar em “Calcular”

CONCLUSÕES FINAIS

A essa altura você já informou os dados solicitados e fez os ajustes finais para ter uma simulação mais realista possível. Agora só resta responder a duas perguntas:

  • Qual a minha entrada na construtora?

Agora ficou fácil, você precisa deduzir do valor de compra do seu apartamento as informações que estão na sua tela:  “Valor Financiado” menos o “Subsídio” menos o Saldo do seu FGTS que pretende utilizar será igual a sua entrada.

Pronto, agora você já sabe exatamente qual o valor que precisa dar de entrada na construtora. Seja a vista ou parcelado.

  • Qual a minha parcela no simulador da Caixa?

A sua parcela na Caixa está no quadro abaixo, onde você encontra a primeira e a última prestação, para ajudar você a se planejar.

descubra os valores encontrados no simulador da caixa

Lembra bem, essa parcela começa a ser paga apenas quando você a obra encerrar. Caso esteja comprando pronto, começará a ser paga de imediato. Caso tenha comprado na planta, precisa que a obra encerre para você começar a pagar e enquanto isso você precisará se organizar para encaixar no seu orçamento a Taxa de Evolução de Obras

Os comentários estão encerrado.